L’improbable retorn del sector immobiliari [cat/cast]

Arrel de la proposta de  modificació de la llei d’urbanisme presentada el 5 d’octubre al parlament de Catalunya que, grosso modo, confia en la reactivació del sector de la construcció i en els equilibris de mercat per regular els problemes d’accés a l’habitatge derivats de l’anomenat “boom immobiliari”; m’agradaria presentar aquí algunes reflexions sobre els motius pels quals crec que el sector de la construcció – i conseqüentment el negoci immobiliari – no es recuperarà en molt de temps i que, per tant, cal enfocar les possibles solucions cap a altres vies.

Crec que ens trobem davant d’una crisi estructural equiparable a aquella que va sofrir la indústria siderúrgica al Ruhr als anys 60s o el tèxtil català als anys 70s. Un canvi de paradigma que fa que no puguem comptar amb el sector constructiu i immobiliari com a instigador de l’economia per als propers anys i que, conseqüentment, haguem d’anar més enllà en les polítiques territorials. I és que s’insisteix en recuperar el sector immobiliari com a activitat econòmica però aquesta, més enllà de la seves nefastes repercussions, compta amb una estructura un tant al·luminosa.

Parteixo de la premissa següent: la bonança econòmica derivada del sector de la construcció no va ser fruit de la inèrcia pròpia del sector sinó que fou quelcom conjuntural induït per l’entrada en joc del BCE i de l’Euribor. La facilitació del crèdit hipotecari va generar l’escalada de preus de sòl i habitatge i, conseqüentment, l’augment de la producció residencial. Un increment que tenia poc a veure amb la demanda real, aquella derivada del valor d’ús, i que estava condicionada per l’especulació del seu valor de canvi, per allò mal anomenat “actiu immobiliari”, un oxímoron no només etimològic sinó també epistemològic. Un joc pervers que ens ha deixat, tal i com marcava Miquel Pybus en la seva recent entrada, una situació insostenible a nivell social, econòmic i ambiental.

A partir d’aquí, exposo 4 motius per dissuadir la idea de recuperar el sector s’apliquin els canvis que siguin en lleis del sòl, d’urbanisme o d’habitatge. Aquests són:

Primer: El deute estratosfèric del sector immobiliari [1] s’ha saldat, en part, a través de la dació dels béns immobles, engreixant l’estoc de sòl i habitatges de caixes i bancs [2]. En aquest sentit, són les entitats bancàries les que tenen a dia d’avui la paella pel mànec ja que, a més de ser agents actius, són les que faciliten (o no) el crèdit hipotecari. Parlem doncs d’un sector privat fortament descapitalitzat si no enfonsat.

Segon: Hi ha una sobreoferta de producte “manufacturat” (habitatge) i una carestia clara de matèria prima barata (sòl urbà). Als habitatges propietat dels bancs i caixes, amb facilitat de crèdit, cal sumar-hi també els habitatges buits estructurals – amb un 20% d’habitatges vacants, prop de mig milió, en el ja prehistòric cens del 2001. Amb tot, no crec que entitats financeres vulguin construir més estoc fins que no liquidin tots els pisos, locals i parcel·les que s’estan “menjant”. Espero que a aquestes alçades no s’hagi d’explicar els motius en contra d’una llei del sòl que pretenia convertir en urbà tot allò no protegit – la de 1998- que va ser derogada pel TC 3 anys després d’haver-se presentat.

Tercer: Hi ha un estancament de la demanda. A la manca de solvència interna i possibilitats de finançament, fruit de l’endeutament generalitzat per la crisi, cal recordar que ens trobem en un període de recessió demogràfica – passant d’un creixement del 3% el 2003 al 0,3 el 2011. Una recessió que s’explica tant pel que fa al progressiu envelliment de la població (i conseqüent augment de la oferta residencial) com també per la recessió migratòria, amb una taxa migratòria el 2011 que s’acosta a zero. Podem dir que les urgències demogràfiques dels darrers anys han quedat aplacades i no poden servir d’excusa per construir més oferta residencial.

Quart: El negoci especulatiu a escala global, després de la recuperació de la crisi del 2008, s’ha traslladat a altres regions emergents del planeta. Mèxic, Colòmbia, Brasil, Xina i el Sud Est Asiàtic són avui regions molt més llamineres on invertir en el sector immobiliari i treure’n un rendiment major al capital.

Amb tot, cal un canvi de paradigma en qüestió de polítiques territorials ja que no es pot comptar amb la oferta nova com a instigadora del creixement de la fàbrica urbana i que cal una política d’habitatge basada en millorar l’estoc existent. Espero que més endavant puguem desenvolupar més a fons cadascun d’aquests motius així com també desgranar alguns punts del projecte de reforma de la llei d’urbanisme amb més detall.

                  Albert Arias Sans

 [1] Segons el Mundo  el deute puja fins als 325.000 milions €.

[2] El País parlava d’un total de 65.000 milions € en habitatges i sòl per part de les entitats financeres a Espanya.

________________________________________

El improbable retorno del sector inmobiliario

A raíz de la propuesta de modificación de la ley de urbanismo presentada el 5 de octubre en el Parlamento de Cataluña que, grosso modo, confía en la reactivación del sector de la construcción y en los equilibrios de mercado para regular los problemas de acceso a la vivienda derivados del llamado “boom inmobiliario”; me gustaría presentar aquí algunas reflexiones sobre los motivos por los que creo que el sector de la construcción – y consecuentemente el negocio inmobiliario – no se recuperará en mucho tiempo y que, por tanto, hay que enfocar las posibles soluciones hacia otras vías.

Creo que nos encontramos ante una crisis estructural equiparable a la que sufrió la industria siderúrgica en el Ruhr en los años 60s o el textil catalán en los años 70s. Un cambio de paradigma que hace que no podamos contar con el sector constructivo e inmobiliario como instigador de la economía para los próximos años y que, consecuentemente, tengamos que ir más allá en las políticas territoriales. Y es que se insiste en recuperar un sector inmobiliario como actividad económica que, además de provocar nefastas repercusiones con su crisis, cuenta con una estructura un tanto aluminosa.

Parto de la premisa siguiente: la bonanza económica derivada del sector de la construcción no fue fruto de la inercia propia del sector sino que fue algo coyuntural inducido por la entrada en juego del BCE y del Euribor. La facilitación del crédito hipotecario generó la escalada de precios de suelo y vivienda y, consecuentemente, el aumento de la producción residencial. Un incremento que tenía poco que ver con la demanda real, aquella derivada del valor de uso, y que estaba condicionada por la especulación de su valor de cambio, por lo mal llamado “activo inmobiliario”, un oxímoron no sólo etimológico sino también epistemológico. Un juego perverso que nos ha dejado, tal y como marcaba Miguel Pybus en su reciente entrada, una situación insostenible a nivel social, económico y ambiental.

A partir de aquí, expongo 4 motivos para disuadir la idea de recuperar el sector se apliquen los cambios que sean en leyes del suelo, de urbanismo o de vivienda. Estos son:

Primero: La deuda estratosférica del sector inmobiliario [1] se ha saldado, en parte, a través de la dación de los bienes inmuebles, engordando el stock de suelo y viviendas de cajas y bancos [2]. En este sentido, son las entidades bancarias las que tienen a día de hoy la sartén por el mango ya que, además de ser agentes activos, son las que facilitan (o no) el crédito hipotecario.

Segundo: Hay una sobreoferta de producto “manufacturado” (vivienda) y una carestía clara de materia prima barata (suelo urbano). A las viviendas propiedad de bancos y cajas, con facilidad de crédito, hay que sumar también las viviendas vacías estructurales – con un 20% de viviendas vacantes, cerca de medio millón, en el ya prehistórico censo de 2001. Con todo, no creo que entidades financieras quieran construir más stock hasta que no liquiden todos los pisos, locales y parcelas que se están “comiendo”. Espero que a estas alturas no haya que explicar los motivos en contra de una ley del suelo que pretendía convertir en urbano todo lo no protegido – la de 1998 – y que fue derogada por el TC 3 años después de haberse presentado.

Tercero: Hay un estancamiento de la demanda. A la falta de solvencia interna y posibilidades de financiación, fruto del endeudamiento generalizado por la crisis, hay que recordar que nos encontramos en un periodo de recesión demográfica – pasando de un crecimiento del 3% en 2003 al 0,3 en 2011. Una recesión que se explica tanto al progresivo envejecimiento de la población (y consecuente aumento de la oferta residencial) como también por la recesión migratoria, con una tasa migratoria en 2011 que se acerca a cero. Podemos decir que las urgencias demográficas de los últimos años han quedado aplacadas y no pueden servir de excusa para construir más oferta residencial.

Cuarto: El negocio especulativo a escala global, tras la recuperación de la crisis del 2008, se ha trasladado a otras regiones emergentes del planeta. México, Colombia, Brasil, China y el Sur Este Asiático son hoy regiones mucho más golosas donde invertir en el sector inmobiliario y sacar un rendimiento mayor al capital.

Con todo, hace falta un cambio de paradigma en cuestión de políticas territoriales ya que no se puede contar con la oferta nueva como instigadora del crecimiento de la fábrica urbana y es necesaria una política de vivienda basada en mejorar el stock existente. Espero que más adelante podamos desarrollar más a fondo cada uno de estos motivos así como desgranar algunos puntos del proyecto de reforma de la ley de urbanismo con más detalle.

Albert Arias Sans

[1] Según el Mundo la deuda sube hasta los 325.000 millones €.

[2] El País hablaba de un total de 65.000 millones € en viviendas y suelo por parte de las entidades financieras en España.

Anuncis

2 responses to “L’improbable retorn del sector immobiliari [cat/cast]

  1. Retroenllaç: Sin plan B | La Trama Urbana

  2. Retroenllaç: Desmontando dogmas: la desregularización urbanística | La Trama Urbana

Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Esteu comentant fent servir el compte WordPress.com. Log Out / Canvia )

Twitter picture

Esteu comentant fent servir el compte Twitter. Log Out / Canvia )

Facebook photo

Esteu comentant fent servir el compte Facebook. Log Out / Canvia )

Google+ photo

Esteu comentant fent servir el compte Google+. Log Out / Canvia )

Connecting to %s