Desmontando dogmas: la desregularización urbanística

El neoliberalismo se ha apoderado del discurso político. Año tras año, ley tras ley, la lógica económica va minando el control real de la política beneficiando la acumulación capitalista en detrimento del beneficio común, lo que a la práctica supone ir desmontando todos los instrumentos reguladores del bienestar social. En este post analizaremos cómo el discurso neoliberal se intenta imponer en la práctica del urbanismo y la planificación territorial, convirtiendo falsos mitos en dogmas para justificar su desregulación. Primero mostraremos como el fracaso del urbanismo a lo largo de esta última década se debe principalmente a la ausencia de una regulación política eficaz y no a la propia práctica urbanística. A continuación, nos centraremos en desmontar, a partir de la experiencia del caso español, el principal dogma de los razonamientos desreguladores: la liberalización del suelo y su efecto regulador del mercado inmobiliario.

La perversión del descrédito. El urbanismo como instrumento político

El urbanismo no ha quedado al margen del discurso hegemónico neoliberal. En los últimos años son muchas las voces que abogan por una desvinculación política de la práctica urbanística en pro de la eficacia del mercado como único instrumento regulador del suelo y la vivienda.

El proyecto neoliberal apunta la Administración y su acción ordenadora del territorio como la culpable de las barbaridades cometidas durante el boom inmobiliario alegando los casos de especulación y corrupción urbanística tan públicas y tan impunes. Los planes – territoriales, generales y derivados – están siendo demonizados sin tener en cuenta que estos son una expresión política de sus gobiernos. Hoy los discursos que actualmente dominan la política territorial y urbanística en España parten de estos razonamientos, desde perspectivas puramente económicas y basados en modelos liberales, donde el territorio es un simple soporte desde donde obtener plusvalías derivadas de su renta.

En Cataluña, precisamente, las últimas modificaciones de la ley de urbanismo (Llei 3/2012) en el marco de la “llei omnibus” pusieron de acuerdo los tres principales partidos (CIU, PSC y PP) a favor de una mayor desregularización de la planificación territorial, haciendo más laxas y permisivas las demandas de agentes privados. Todavía es pronto para valorar los efectos reales de esta ley pero podemos asegurar que esta modificación no ha sido, de forma perceptible, un incentivo para que la construcción vuelva a ser un sector clave de la economía, como promulgaba el prólogo de la misma. Ya contamos en otro momento los motivos por los que creemos que esto no vaya a ocurrir hasta dentro de un largo período.

El urbanismo, según estas tesis neoliberales, debe ser gestionado desde el libre mercado dejando en un papel residual los organismos públicos en favor de operadores privados. Es el urbanismo concebido como sector económico, no como instrumento político, ni siquiera como servicio técnico. Y su principal dogma, entramos en ello más adelante del artículo, se basa en que una oferta abundante de suelo urbanizable terminaría bajando su precio por el equilibrio entre la oferta y la demanda, haciéndola así más asequible a la población en general.

He aquí el primer mito desmontado: el urbanismo no es un sector económico sino una práctica política. No hay plano, ley o organismo que no esté impregnado de política. Fue la ausencia de regulación política (la que tiene que velar por los intereses colectivos y el bienestar común) la que permitió la alianza de los gobiernos neoliberales con los intereses privados (con las entidades bancarias y financieras como agentes principales) favoreciendo una rentabilidad económica cortoplazista a base de ladrillo, y en contra del beneficio común a largo plazo. En este blog ya hemos reflexionado sobre ello.

El hecho de que estos discursos neoliberales marquen la agenda territorial de muchas administraciones supone la confirmación de la incapacidad de entender que la función del urbanismo es la de gestionar de forma eficiente y eficaz el territorio, garantizando su funcionalidad, asegurando la sostenibilidad de los recursos y, hoy más que nunca, ejerciendo de instrumento redistribuidor de las rentas urbanas generadas por los procesos de urbanización. Si no es así, no lo llamen urbanismo, llámenlo directamente especulación [1].

La ley del mercado como regulador, ese mito

Como ya hemos apuntado, uno de los pilares para llevar a cabo las políticas neoliberales en la práctica especulativa es la de la liberalización del suelo. Esto es, la declaración de todo el suelo urbano -no protegido- como potencialmente urbanizable. Con esto habrá una libertad constructora que permita regular, a base de aumentar la oferta nueva, el mercado de la vivienda hasta llegar al precio marcado por el óptimo de Pareto.

La ley del Suelo de 1998 fue el primero de los intentos de imponer la liberalización del suelo, promulgando en el artículo 10 de la misma que “El suelo que […] no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable“. Afortunadamente este artículo fue derogado en 2001 [2] por invadir competencias municipales y autonómicas pero allanó el camino para que ayuntamientos y comunidades autónomas afines a las consignas neoliberales tuvieran la potestad moral para llevarlo a cabo y perpetrar no sólo el fin de la cultura del territorio sino también el delirio constructivo que nos ha llevado hasta aquí. Y siguen con ello. Erre que erre.

Nuestra tesis es que la propuesta de liberalizar el suelo no es efectiva para equilibrar los precios debido a que se basa en una falsedad: el mercado del suelo y la vivienda no se equilibra en función de la oferta y la demanda. Intentaremos demostrarlo a continuación.

Empezamos con un hecho que a priori parece claro pero que parece obviarse: no se pueden comparar productos de consumo, como por ejemplo lápices o tomates, con los bienes inmuebles. Estos últimos, por su naturaleza, crean imperfecciones en el mercado. Tal y como explica Carme Trilla [3], en primer lugar, se trata de bienes de difícil producción debido a la necesidad de suelo libre, a la normativa urbanística y los altos costes de construcción y gestión. Son bienes no reproducibles. Además, están constreñidos a la rigidez de la localización. No se pueden mover, están fijados en el territorio. Y por último, son heterogéneos en forma y en usos potenciales, existiendo diferentes mercados para un mismo producto. Todo ello hace que cada propietario tenga el derecho a explotar el inmueble (suelo y vivienda) como si fuera un bien único sin tener que competir con el mercado para su valor de uso puesto que su uso es excluyente: “tú no puedes tener tu casa donde está la mía”. Ello supone que cada propietario goza de una renta monopolística sobre su producto: tiene la posibilidad de venderlo por encima de su valor de uso. Con esto, el precio máximo de venta no viene determinado por el coste de la producción sino por la disposición de compra de demanda. Luego hablaremos de esta demanda.

Además, hay otro argumento de cariz geográfico: el valor de las rentas urbanas viene otorgado no sólo por sus propias características sino por la relación con el resto de la ciudad. Tal y como explicó David Harvey en su obra seminal Urbanismo y Desigualdad Social, las rentas urbanas no se generan exclusivamente por lo que se puede hacer en el espacio físico del inmueble (valor de uso) sino por las expectativas de venta (valor de cambio) generadas por la demanda de su entorno. Es la relación con la ciudad (no sólo la infraestructura, también la planificación o el carácter simbólico) lo que da valor al inmueble. Para entendernos, 100 m2 de suelo con una edificabilidad en los límites de una zona de asentamientos informales no valen lo mismo que 100m2 de suelo con edificabilidad en el centro consolidado de una ciudad. Una obviedad que vemos demasiadas veces omitida en el discurso liberal.

Resumiendo, el precio de la vivienda depende de muchos factores. Por un lado, la propia particularidad del bien en sí. Por otra parte, por la desregularización y su consecuente sobreproducción. Y por último, por su relación con el resto del territorio urbano bajo parámetros de accesibilidad y centralidad.

Pero más allá de discursos propios de la economía (geo)política, hay datos. Estos también nos ayudan a desmontar el mito de la oferta y la demanda para el mercado del suelo y la vivienda. Analizaremos a continuación la producción de vivienda de estos últimos años y la relación con el precio para evidenciar la GRAN paradoja: una mayor producción residencial (oferta) no ha reducido el precio del producto (inmuebles). Al contrario, la sobreproducción residencial es una de las causas de la burbuja y su estallido.

Lejos de querer entrar en debates cuantitativos lo que queremos analizar con los dos gráficos que siguen a continuación son las dinámicas de las variables representadas. En el primer gráfico vemos representado el precio nominal de la vivienda en España a partir de los datos del Banco de España. Vemos como entre 1998 y 2008, período de la burbuja, el precio medio de la vivienda incrementó en más del doble, con un mayor aumento entre 2003 y 2008. Nada que no sea ya conocido.

Gráfico 1. Precio nominal por m2 de la vivienda nueva y usada en euros (1995 – 2010)

Fuente: elaboración propia a partir del Banco de España

En el siguiente gráfico, vemos la producción residencial en Catalunya, las viviendas acabadas y las empezadas. En primer lugar, vemos el aumento de la producción de vivienda acabada (línea roja) entre 1998 y 2008, cayendo en picado a partir de entonces. Un período que coincide precisamente con el de mayor aumento del precio de la vivienda. En segundo lugar, vemos como en el período de mayor inicio de construcción de unidades de vivienda (línea azul) se hace, precisamente, entre 2003 y 2006, años de mayor aumento del precio de la vivienda.

Gráfico 2. Vivienda nueva iniciada y acabada en Cataluña (1995 – 2010)

Fuente: elaboración propia a partir de idescat.cat

Mediante esta correlación básica queremos poner en jaque la idea perniciosamente simple de que una liberalización del suelo y la consecuente producción “libre” de vivienda termina por regular el mercado. Como acabamos de ver, el aumento del precio de la vivienda no sólo no se soluciona con un aumento de producción (oferta) sino que se agrava aún más. Grabad esto: el aumento de la oferta de vivienda no baja su precio. Ergo la excusa para la liberalización del suelo no puede ser el equilibrio de mercado sino la especulación. Ergo la liberalización del suelo no es urbanismo. Así de claro.

La demanda que no fue demanda

Y qué pasa con la demanda? Pues la demanda existió, claro que sí. Existía una demanda de vivienda ligada a su “valor de uso” debido al incremento de los hogares (nuevos patrones de comportamiento demográfico y una llegada significativa de población extranjera) además de una demanda de vivienda temporal-secundaria, especialmente en la costa. Pero en ningún caso la desproporcionada oferta correspondía a una demanda real. Por ejemplo, en Catalunya, entre 1991 y 2001, la producción de vivienda nueva casi duplicó la formación de nuevos hogares [4]. Así pues, existió una demanda real de vivienda vinculada a la llegada de la inmigración, a la emancipación de la generación del baby boom, la internacionalización del mercado residencial-turístico, etc. Pero no queda duda alguna que fue la facilidad de crédito la que instigó el boom y facilitó la perversa situación en la que el precio de la vivienda se estableciera por su valor especulativo y por un acceso ficticio a la vivienda en base al endeudamiento.

El gráfico 3 nos muestra el valor del crédito hipotecario y la producción de vivienda. En el período analizado (1992-2009), el valor del crèdito descendió del 15% hasta el 5% mientras la producción de vivienda aumentó considerablemente. La correlación es clarísima. Es a partir de 1997, año de entrada en funcionamiento del Euribor, cuando el valor del préstamo se ve reducido disparando, a su vez, tanto la producción como el precio, como ya hemos visto con anterioridad.

Gráfico 3. Valores hipotecarios y producción residencial

Fuente: elaboración propia a partir de INE e Idescat

Y es que fue la creciente rentabilidad a corto plazo del mercado de la vivienda la que hizo atraer, además, otro tipo de demanda, aquella que regida por la lógica especulativa toma el inmueble como activo, como inversión, con el capital financiero global y las entidades bancarias participando de forma directa en el delirio promotor. Fue la liberalización del suelo y el proceso urbanizador la que facilitó el boom y fue la falta total y absoluta de regulación del mercado hipotecario por parte de las administraciones lo que provocó el colapso.

Concluyendo, parece obvio que los discursos que abogan por una mayor desregulación en la práctica del urbanismo se basan en mitos y falsedades provenientes de teorías económicas alejadas de la compleja realidad que hoy supone la gestión y ordenación del territorio. A la práctica, la ley de la oferta y la demanda no se cumple en el mercado inmobiliario.

Con la intención de haber arrojado un poco de luz a la problemática y generar debate sobre el tema, tenemos claro que no podemos confiar en planteamientos neoliberales para solucionar problemas sociales. Hacen falta políticas urbanísticas valientes para paliar el descalabro producido por el modelo anterior. Hace falta un cambio de paradigma que apueste por un urbanismo ligado a un nuevo modelo productivo y no basado en la sacrosanta maximización del beneficio económico y la rentabilidad del suelo a corto plazo que tan dramática situación nos ha dejado. Un urbanismo pensado por y para el ciudadano. Estamos convencidos, convencidídisimos, que si no hay plan B, es porque no se quiere. Pero este sería otro tema.

Albert Arias Sans y Miquel Pybus Oliveras

_________________________

[1] Esta frase se la debemos a Jordi Borja, que dice que el urbanismo o es de izquierdas o no es urbanismo, es especulación. El ávido lector ya se habrá dado cuenta que no estamos hablando de partidos de izquierdas sino de la ideología.

[2] http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-T-2001-15937

[3] Trilla, Carme y Llera, Sonia (2003) “Elementos explicativos del comportamiento del precio de la vivienda” en Revista del Colegio de Economistas de Madrid. N. 96

[4] Entre 1991 y 2001, en Catalunya, se constituyeron 382.812 hogares nuevos y se produjeron 592.772 viviendas nuevas. Fuente: idescat/ine

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One response to “Desmontando dogmas: la desregularización urbanística

  1. Felicitats, gran article! Algunes reflexions molt ràpides que em venen al cap després de llegir-vos…
    Ja ho heu explicat molt bé quan dieu que l’habitatge és quelcom que certament no es pot deixar en mans del lliure mercat, teories econòmiques a banda, perquè és l’espai mínim necessari per l’existència i perquè és un dret dels més fonamentals que tenim, teòrica i tristament protegit per la constitució. No obstant, fixem-nos que al llarg d’aquest anys hem tingut més eines, més regulacions, hem fet més plans, s’ha intervingut en definitiva més del que s’havia fet mai. Algú dirà que s’ha fet en la direcció equivocada, i segurament no li falta part de raó, però diria que a més hem tingut ocupant càrrecs de màxima responsabilitat política a alguns dels millors experts en la matèria que haguessim pogut imaginar. I tot i així, zas! Què ha passat? Segurament aquest canvi de paradigma, aquest pla B que tant reclamem, requereix no només una gran valentia política, no només un gran coratje per posar en crisi la manera d’entendre la professió que ens han explicat a la universitat i que hem vist fins ara, sinó que també demana una capacitat per coordinar l’acció de diferents nivells de govern, per identificar amb precisió les necessitats dels ciutadans i per neutralitzar els interessos econòmics de certs grups que només de pensar-hi ja fan esgarrifar. Però ningú ha dit que hagués de ser fàcil, oi?

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