L’impost sobre els habitatges buits: més ombres que avenços en el Dret a l’habitatge

Fa pocs dies el conseller de Territori i Sostenibilitat, Santi Vila, anunciava el desenvolupament de l’avantprojecte de Llei per multar aquells habitatges buits propietat de les entitats financeres fruït del pacte de governabilitat amb ERC. Segons el Govern, l’impost afectarà com a mínim 15.000 pisos en mans d’entitats financeres en els 70 municipis amb major demanda d’habitatge. Es preveu que l’Avantprojecte de Llei comenci el seu tràmit parlamentari a principis d’estiu perquè l’impost es pugui a aplicar al llarg de 2015.

Per altra banda, aquest impost ve després de que més de 75 ajuntaments aprovessin mocions en els plens municipals per gravar el mateix concepte a partir d’una iniciativa per part de la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH) i promoguda en els propis plens per diferents grups d’esquerres.

La iniciativa de la PAH es recolza legalment en la Llei 18/2007 del Dret a l’Habitatge. Un dels aspectes que en el seu momemt va generar més controvèrsia va ser precisament el de multar els habitatges buits i, donades una serie de condicions, la possibilitat que l’administració pogués expropiar-los per tal de garantir l’ús social de la propietat. De fet, CiU no va donar suport a aquesta llei argumentant que mesures com el “lloguer forços” eren ideológiques i coercitives, a apart de ineficaçes. Després de passar pel consell consultiu, l’article de la Llei 17/2007 en el qual es basen les mocions dels ajuntaments va quedar de la següent manera:

1. La Generalitat, en coordinació amb les administracions locals, ha d’impulsar polítiques de foment per a potenciar la incorporació al mercat, preferentment de lloguer, dels habitatges buits o permanentment desocupats. Amb aquesta finalitat, ha de vetllar per a evitar situacions de desocupació permanent d’habitatges i ha d’aprovar els programes d’inspecció corresponents. (…)

5. L’Administració pot adoptar mesures (…)  entre les quals les de caràcter fiscal, amb els mateixos objectius d’incentivar l’ocupació dels habitatges i penalitzar-ne la desocupació injustificada.

6. Un cop posades a disposició dels propietaris totes les mesures de foment que estableixen els apartats anteriors, en els àmbits declarats com a àmbits de demanda residencial forta i acreditada, l’administració pot declarar l’incompliment de la funció social de la propietat i acordar el lloguer forçós de l’habitatge. La declaració de l’incompliment s’ha de fer per mitjà d’un expedient contradictori, d’acord amb el que estableix la normativa de procediment administratiu, en el qual cal detallar les vies de foment específiques que s’hagin posat a disposició de la propietat per a facilitar-li el lloguer de l’habitatge. En l’acord de declaració també s’ha d’advertir que, un cop transcorreguts dos anys des de la notificació de la declaració, si no s’ha corregit la situació de desocupació, per causa imputable a la propietat, l’administració pot expropiar temporalment l’usdefruit de l’habitatge, per un període no superior a cinc anys, per llogar-lo a tercers.

7. El procediment d’expropiació temporal de l’usdefruit a què fa referència l’apartat 6 s’ha d’ajustar al que estableixen la legislació urbanística i la legislació d’expropiació forçosa. En la determinació del preu just de l’expropiació s’han de deduir les despeses assumides per l’administració en la gestió i en les eventuals obres de millora executades en l’habitatge. La resolució que posi fi al procediment ha de determinar la manera en què els propietaris poden recuperar l’ús de l’habitatge un cop transcorregut el termini de l’expropiació temporal.

Tanmateix, aquests articles mai es van portar a la pràctica. Per tal de que es fessin efectius, segons la disposició adicional quarta de la Llei, era necessari un desenvolupament normatiu per part de la Generalitat que mai es va arribar a definir per falta de voluntat política. L’avantprojecte que ara presenta el Govern es pot considerar de facto aquest desenvolupament normatiu però amb tres “petites” diferències:

  • La Llei pel dret a l’habitatge era indiferent de qui sigués l’habitatge en desús (l’important era que el propietari, sigués qui sigués, incomplía la funció social de la propietat). En l’avantprojecte del govern només s’actuarà si l’habitatge en desús és d’una entitat financera.

  • L’Avantprojecte limita substancialment la quantitat de les multes màximes previstes en la Llei (máxim 1.650€ per habitatge i any), on s’establia que poden arribar a 900.000 euros per habitatge en el cas de infraccions molt greus.

  • A l’Avantprojecte de ja no es parla de la possibilitat del lloguer forçós o l’exporpiació temporal de l’úsdefruit, només d’impostos. L’efecte “amenaça” o coercitiu vers als propietaris que mantinguin habitatges buits és molt menor a l’hora que l’administració té ara menys eines per fer efectiu el Dret a l’habitatge que abans. I és que aquest punt va ser eliminat per Convergencia i Unió, amb el suport del PSC i PP, quan es va aprovar la Llei Òmnibus 9/2011.

Per últim, l’avantprojecte determina un periode temporal de dos anys basant-se en tal i com la Llei defineix els habitatges buits. Si bé és necessari determinar un periode temporal, per les zones amb mancances importants d’habitatge assequible aquest periode segurament hauria de ser molt menor. En el cas del Andalusia, en el Decret-Llei 6/2013 de la Junta de Andalucía aquest termini està fixat en sis mesos, en la línia de les mesures d’altres països europeus que fluctuen entre el mig any i l’any.

Siguin quines siguin les diferències, l’important serà veure els efectes reals d’aquestes mesures pel que fa a la mobilització d’habitatges en desús. Perquè l’Avantprojecte esdevingui efectiu i després se’n puguin avaluar els resultats, s’ha de solventar una qüestió tècnica no gens menor: com determinar que un habitatge ha estat buit? i que estigui buit de manera injustificada? Pel que s’ha sabut fins ara de l’avantprojecte, dóna la impressió que la principal font d’informació surti dels propis bancs. La taxa sembla que s’aplicarà per “packs d’habitatges”, és a dir: no es mira habitatge per habitatge si està buits o no i després si pertany a una entitat finançera o no. El que aparentment es farà és un còmput global dels habitatges que les entitats bancàries declaren tenir en propietat en les zones assignades com a zones prioritàries i se li cobrararà a l’entitat bancària la suma global que representen els m2 d’habitatges que tenen en desús durant més de dos anys. Si bé a priori això pot facilitar el cobrament de l’impost ja que en el fons el que es farà és aplicar-lo  a les entitats bancàries i no als habitatges (per entendre’ns), a mitjà i a llarg termini aquest fet debilita molt la tasca de l’administració i es perd l’oportunitat de tenir un registre actualitzat d’habitatges buits per tot Catalunya. És com si l’agència tributària només pogués multar un defraudador quan el propi defraudador digués que està defraudant. Tampoc queda clar si els dos anys comptarien a partir de l’aprovació del impost o bé si es mirarà d’obtenir informació dels dos anys anteriors a l’aprovació de l’impost com seria el desitjable donades les urgències habitacionals que es vivim actualment. Caldrà seguir de prop la seva concreció.

Pisos buits

Els municipis, per la seva banda, si volen seguir endavant amb l’impost s’hauran d’esforçar per fonamentar que un habitatge està buit durant més de dos anys a partir d’altres vies. De fet hi ha diferents mecanismes per fer-ho i, si es volgués, es podria controlar d’una forma molt més sistemàtica sense haver de dependre d’inspeccions periòdiques, com per exemple creuant dades del padró, de l’IBI i de subministres com la llum o l’aigua. Aquesta última font seria més fàcil si les empreses subministradores fòssin públiques però també es podria legislar l’obligació d’aportar aquestes dades. És a partir dels subministres com el Decret-Llei 6/2013 de la Junta de Andalucía, en el seu article 25, estableix si un habitatge està buit o no. A Catalunya, al no disposar-se fins al 2015 d’una Llei que ampari les accions dels ajuntaments en aquesta matèria, es debilita molt als municipis davant dels recursos que interposin les entitats bancàries (1).

Així doncs, en aquest moment tenim dues iniciatives, impulsades per diferents raons (una a desgana d’un govern en minoria i una altra per la pressió de la PAH a governs municipals) que convergèixen en el mateix objectiu: gravar els pisos buits de les entiats bancàries per tal de que passin al mercat de lloguer. Això que podria ser una bona notícia ja que la mesura aniria més enllà de les zones prioritaries determinades pel Govern, es pot convertir en enorme problema per tal d’aconseguir l’objectiu desitjat: dues administracions no poden gravar per un mateix concepte, pel que la futura aprovació de la Llei pot debilitar encara més la base legal dels ajuntaments. La superposició competencial de tributs ja va suposar un conflicte, per exemple,  entre l’Estat i la Generalitat quan aquesta última va aprovar l’impost sobre els dipòsits bancaris (inclòs també dintre del pacte entre CiU i ERC). És a dir, depèn com es desenvolupi, la nova Llei podria recolzar l’efectivitat de les mocions aprovades pels ajuntaments o, en canvi, posar “pals a les rodes” a les propies accions muncipals (2).

Caldrà doncs veure com es concreta el projecte ara anunciat per la Generalitat. Pel que es coneix fins ara, tant l’avantprojecte com les iniciatives dels ajuntaments representen un retrocés legal respecte al que ja es contemplava a la Llei del dret a l’habitatge pel que fa al lloguer forçós i a l’expropiació temporal, a més de que la seva coincidencia en podria dificultar la seva aplicació efectiva. Si realment es vol mobilitzar el parc d’habitatges buits, el més senzill seria desenvolupar el reglament previst a la Llei del dret a l’habitatge amb coordinació amb els ajuntaments, buscant fòrmules objectives i àgils per determinar quan un pis està buit a partir de les eines a l’abast de l’administració local. I per fer-ho, no seria necessari l’elaboració d’una nova Llei que haurà de passar un llarg tràmit parlamentari: si el Govern fes un Decret-Llei en poques setmanes l’impost podria estar en vigència. A més, restringir les sancions únicament a les entitats bancàries obra portes de darrera i deixa fora altres agents immobiliaris amb interessos especulatius i societats participades pels propis bancs que evitarien l’impost.

Marc Martí-Costa i Alfons Recio

—–

(1) En el cas de Terrassa, el primer muncipi que va aprovar la moció, després d’obrir-se 725 expedients ja s’han rebut 709 al.legacions.

(2) Una opció per resoldre aquesta situació seria que la Generalitat cedís als ajuntaments la competència per sancionar les infraccions que es contemplen en l’avantprojecte i els municipis renunciéssin a aplicar les seves pròpies. En qualsevol cas, aquesta qüestió ja estava solucionada a la Llei pel Dret a l’Habitatge. En l’article 131 s’hi determinen quins són els òrgans competents per establir les sancions, tant siguin les multes l’expropiació o la pèrdua del dret d’ús.

Advertisements

Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Esteu comentant fent servir el compte WordPress.com. Log Out / Canvia )

Twitter picture

Esteu comentant fent servir el compte Twitter. Log Out / Canvia )

Facebook photo

Esteu comentant fent servir el compte Facebook. Log Out / Canvia )

Google+ photo

Esteu comentant fent servir el compte Google+. Log Out / Canvia )

Connecting to %s