Tú a Boston y yo a Airbnb. Un análisis urbanístico de Barcelona

Este pretende ser el primero de una serie de textos sobre el impacto de Airbnb en Barcelona desde una perspectiva urbana crítica. A través del trabajo empírico de datos se analizará la situación actual en clave espacial y en relación a los instrumentos urbanísticos que regulan la actividad. Intentaré poner en cuestión algunas de las afirmaciones que están minando la opinión pública. Lo que pretendo aquí es evidenciar que debajo de esa pátina de buenrollismo colaborativo, de confianza y de vidas compartidas; existen unos costes sociales, unas externalidades y unos dispositivos de control de los que se habla muy poco y que tienen el origen en su carácter urbano.

Venga, cuéntanos, cual es la magnitud de la tragedia?

Vamos con algunas cifras generales para todo Barcelona para conocer la dimensión del fenómeno Airbnb. A partir de la extracción propia de datos de la web de la compañía en mayo de 2014, sabemos que había alrededor de 7.000 pisos enteros y 5.000 habitaciones enteras en alquiler. Esto es, con una estimación bruta, alrededor de 30.000 camas en todo Barcelona. Para hacernos una idea de dicha oferta, la suma de camas en hotel, pensiones y albergues es de 67.467. Es decir, sólo en Airbnb se ofrecen la mitad de camas de todos los alojamientos tradicionales de la ciudad. No estamos hablando pues de cuatro iluminados alquilando habitaciones para compartir cafetera y vivencias de viajes sino de miles de pequeños negocios diseminados en edificios residenciales. Algunos muy jugosos.

¿Y cómo se distribuyen?

La siguiente tabla muestra la distribución de la oferta por distritos según tipología y nos permite tener una primera idea de la configuración espacial de Airbnb.
Tabla1

Los resultados apuntan a una clara concentración de la oferta en las zonas centrales. Los datos nos muestran que Ciutat Vella, con 3.830 anuncios, acapara un tercio de la oferta de toda la ciudad. Si le sumamos la oferta ubicada en el Eixample, tenemos el 60% del total en el 11% de la superficie municipal. Otra cifra para el recuerdo: la mitad de los distritos albergan 89% de toda la oferta. Es decir, existe un escenario dual en el que sólo la mitad de la ciudad se beneficia de las posibilidades de Airbnb. Estos datos tan básicos y preliminares ya nos permiten dudar de uno de los mantras impulsados por la compañía para excavar opinión: Airbnb supone una descentralización de la oferta de alojamiento. Citando textualmente el informe promovido por la compañía publicado en 2014: “La gran mayoría de los alojamientos de Airbnb se sitúan fuera de los barrios donde se encuentran los principales hoteles”. Un discurso que se repite en todo el mundo como estrategia de comunicación de la empresa, seguramente heredado de contextos muy diferentes al nuestro como puede ser el de las ciudades norteamericanas con una clara segregación de usos donde el centro de la ciudad ha perdido las funciones residencial, hábitat natural de esta nueva práctica.

Entonces… ¿Qué hay de la relación con la oferta tradicional de alojamiento?

No hacen falta muchos más números para darse cuenta que la oferta “colaborativa” repite los patrones de los otros tipos de alojamiento. Vamos a intentar evidenciar la correlación espacial entre Airbnb y la oferta tradicional. El siguiente mapa nos muestra la distribución de oferta Airbnb por barrios en Barcelona y cada uno de los más de 300 hoteles de la ciudad en forma de puntos. En primer lugar el mapa reafirma este carácter dual de la ciudad y refuerza la tesis ya apuntada: Barcelona vive una situación dual, hay barrios que están fuera de la actividad Airbnb. Indagar en las causas sería objeto de otro texto pero todo apunta que tiene que, a parte de los atractivos turísticos, tiene algo que ver con la composición social-residencial de los barrios.

mapa airbnb+hotels copia

Además, el mapa parece confirmar lo que ya teníamos: existe una correlación clara entre la ubicación de la oferta de Airbnb y los hoteles. La tabla siguiente, si calculamos la correlación numérica entre la oferta de Airbnb y los hoteles en los barrios es alta y positiva: el coeficiente Rho de Spearman es de 0,73 para el número de hoteles y de 0,78 para las habitaciones de hoteles en relación a la oferta de pisos enteros. Para las ofertas de habitación en Airbnb los valores son también muy parecidos, 0,76 y  0,74 respectivamente.

Tabla_2_okRecapitulando, la oferta de Airbnb se ubica en el centro de la ciudad, en El Raval, Barri Gòtic, Casc Antic i Dreta de l’Eixample, principalmente. Esto es, en las zonas con mayor presión turística de la ciudad. Es cierto que existe oferta de Airbnb que se ubica en algunos (pocos) barrios con una oferta hotelera importante. Gràcia, La Barceloneta, la Sagrada Família o el Poble Sec podrían encarnar este perfil de barrio que queda “fuera del circuito tradicional”. Pero a nadie se le escapa que precisamente desde estos mismos barrios se están llevando a cabo movilizaciones de asociaciones, colectivos y plataformas contra la presión turística, revisando y endureciendo, si cabe, la dotación de licencias de alojamiento turístico a través de los planes de uso.

Ya pero es que Airbnb es otra cosa…

Por partes. Airbnb es “sólo” un agente mediador. Un marketplace, esto es, un espacio virtual que permite a un privado ponerse de acuerdo con otro. El negocio está en el cobro de un porcentaje de las transacciones (hasta un 12%) que se generan a través de su plataforma. Pero en ningún momento es responsable de los efectos legales de dicha transacción puesto que la compañía no posee las propiedades que se ofrecen. Lo que sucede es que Airbnb anuncia cualquier habitáculo con techo: desde un apartamento de alto standing a una habitación compartida entre cuatro, desde una cabaña en un árbol a un castillo medieval. No le importa el estatus legal puesto que, insistimos, delega en el propietario toda responsabilidad.

En el caso de Barcelona, dejando de lado singularidades como la decena de camarotes de barco, tenemos un total de 4.000 habitaciones y 7.000 ofertas de pisos enteros. Cabría decir que no existe un marco regulador específico para el alquiler de habitaciones y lo más parecido sería el de Pensión. El modelo Bed & Breakfast  (BnB) no está contemplado para ámbitos urbanos. Por el contrario, el alquiler turístico de pisos enteros sí que está regulado. En Catalunya se llaman Habitatge d’Ús Turístic (HUT) y tienen una normativa específica. Por lo tanto, para este tipo de oferta en concreto, con un volumen nada menospreciable, existe regulación.

De qué va esto de las HUT?

Las HUT (Habitatges d’Ús Turístic) son viviendas enteras cuyo uso se “cede” por un periodo de menos de 30 días de forma reiterada, es decir, más de dos veces al año, a cambio de una prestación económica. Un negocio de alquiler vacacional en un edificio residencial. Un “piso turístico” con licencia para explotar la actividad y que tiene que cumplir con las condiciones que dicta su regulación. Entre otros requisitos (no demasiados), la vivienda tiene que contar con cédula de habitabilidad, no se puede ceder por partes (por habitaciones) y no puede ser utilizada como vivienda principal, es decir, no puede haber nadie empadronado. La licencia la otorga el ayuntamiento y, desde que se adaptó a la Directiva Bolkestein en 2011 aprovechando el quiebro desregulador de las Lleis Omnibus, sólo es necesario pagar una tasa de menos de 300 euros y comunicar que se cumple con los requisitos y se iniciará la actividad inmediatamente, una actividad que posteriormente el ayuntamiento deberá  inspeccionar. Los HUT tienen que recolectar la tasa turística en su mínimo valor (igual que las pensiones) y cada cual se hace responsable de declarar su actividad, como con cualquier otra actividad económica. Además, la modificación de la Llei de Turisme en 2012 obliga a mostrar el registro oficial en cualquier anuncio o publicidad del piso. De lo contrario es susceptible a ser considerado un alojamiento ilegal e iniciar los trámites sancionadores. El total de HUT con fecha de mayo 2014 en Barcelona es de 9.606 viviendas. Más de 40.000 camas legales en edificios residenciales.

Y no será que Airbnb anuncia HUT?

Sin duda Airbnb da a conocer muchos alojamientos con la licencia HUT bien visible en el anuncio. Pero no hace falta mucho para darse cuenta que la mayoría de pisos están ofertados sin licencia. Además, habría una contradicción flagrante entre las prácticas el relato de la compañía. Y es que, como ya hemos dicho, toda licencia HUT impide que ese piso se utilice de vivienda principal. Entonces, el relato de “vive experiencias como un lugareño” se va al traste porque, básicamente, allí no vive nadie. Lo único que compartirás con ellos serán las llaves del apartamento y tu número de VISA.

Pues si el problema es la licencia, que me dejen pagar impuestos y pueda hacer con mi casa lo que me de la gana, no?

No se trata sólo del tema fiscal, aunque obviamente es importante. Es obvio que la tributación y recaudación de la tasa turística de los alojamientos formales ayudan a redistribuir socialmente los beneficios del turismo. Pero como hemos dicho, las HUT se rigen por la directiva Bolkestein que pretende facilitar la apertura de negocios en la UE. Sin embargo, el artículo 9 reza que “no se aplica a requisitos tales como normas de tráfico rodado, normas relativas a la ordenación del territorio, urbanismo y ordenación rural”. Es decir, que todo servicio al público tiene que estar supeditado a la normativa urbanística. Una sentencia que obligatoriamente recoge la normativa de las HUT alegando en el artículo 68.6 que “La destinació d’un habitatge a l’ús turístic no és posible si està prohibida per l’ordenació d’usos del sector on es trobi o està prohibida pels estatuts de la comunitat degudament inscrits en el Registre de la propietat en edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal.” O lo que es lo mismo, legalmente no puedes hacer con tu casa lo que te dé la gana.

Supongo que ahora toca preguntarte de qué va esto de la ordenación de usos…

Toda otorgación la licencias de actividad de concurrencia pública está regulada por los planes especiales municipales que, para el caso de Barcelona y hasta hace bien poco, han sido los “planes de uso” de los distritos. Instrumento que, según la Carta Municipal de Barcelona (art 67.2) “tienen como objetivo ordenar la incidencia y los efectos urbanísticos, medioambientales y sobre el patrimonio urbano que las actividades producen en el territorio, mediante la regulación de su intensidad y las condiciones físicas de su desarrollo en función de las distancias, el tipo de vía urbana y las circunstancias análogas.” En el caso de los alojamientos temporales, para mejorar el equilibrio entre las necesidades de los residentes y los usos turísticos.

Como es bien sabido, el plan de usos de Ciutat Vella de 2010 fue el primero que prohibía explícitamente la apertura de nuevas HUT por la fuerte presión vecinal encabezada por la Xarxa Veïnal de Ciutat Vella alegando dificultades de convivencia en los edificios, denunciando prácticas de mobbing inmobiliario y posicionándose contra el negocio especulativo de las viviendas de alquiler vacacional y a favor del derecho al uso social de la vivienda. Esta situación de restricción parcial provocó el aumento del número de licencias HUT en los distritos perimetrales a Ciutat Vella con el Eixample como distrito estrella con 3.721 licencias. Es importante recordar que estamos hablando de oferta legal.

Sin título

Fuente: Ajuntament de Barcelona. Servei de Premsa

[Nótese también la diferencia de velocidad de incorporación de licencias a partir del ejercicio desregulador de 2011. Esquivaremos aquí el debate sobre si esta laxitud fomentó nuevas actividades o simplemente regularizó las existentes. De hecho, entre marzo y mayo de 2014 se concedieron 1750 nuevas licencias, llegando hasta las 9.606 de mayo, previo a la moratoria.]

Y supongo que ahora vas a volver a dar la brasa con las correlaciones espaciales, no?

Para conocer la correlación espacial entre Airbnb y HUT hay que diferenciar dos escenarios diferentes que no van a requerir demasiadas explicaciones. A la izquierda tenemos la regresión lineal incluyendo los 4 barrios de Ciutat Vella donde no se dan nuevas licencias desde 2010. Vemos una correlación significativa (R2=0,42) y 4 casos atípicos con un elevado número de oferta Airbnb (eje X) y un reducido número de HUT (eje Y). A la derecha presentamos el mismo gráfico sin los barrios de Ciutat Vella. Vemos como aumenta sustancialmente el valor de la correlación lineal con un R2 de 0,91.

Sin título2Una correlación casi perfecta que nos indica que en los barrios donde no existía limitación alguna, la relación entre HUT y la oferta Airbnb se dan de la mano, más aún si tenemos en cuenta que no toda la oferta de pisos Airbnb tiene licencia HUT y no todos las HUT se ofrecen en Airbnb. Esto nos permite, en primer lugar, romper de nuevo el tópico de la “autenticidad” y la “excepcionalidad” de la experiencia en clave territorial. Son los mismos barrios de siempre. En segundo lugar, nos apunta que la regulación de los HUT en Ciutat Vella fue clave para contener las licencias legales viendo la avalancha en los últimos 3 años de negocios inmobiliarios legales de alquiler vacacional. Pero hay más.

Luego de un verano marcado por las revueltas en la Barceloneta, y con la enorme presión que ejerce el lobby hotelero en Barcelona por la emergencia de competencia de mercado, se presenta en octubre 2014 una herramienta normativa para regular las HUT en toda la ciudad: el Pla Especial Urbanístic de Regulació dels Habitatges d’Ús Turístic a Barcelona. Actualmente en periodo de tramitación, este reafirma el veto a nuevas licencias en Ciutat Vella y pone condiciones muy duras para la obtención de permisos en gran parte de la zona central de Barcelona, especialmente en los barrios históricos que han visto incrementado el nombre de pisos turísticos desde 2011. Un Plan que apuesta por concentrar en edificios exclusivos los usos turísticos residenciales con el fin de minimizar las posibles molestias. Con esta directriz de aunar las HUT en edificios enteros se consigue también que el negocio quede al alcance de muy pocos. En definitiva, la nueva regulación HUT para toda la ciudad da la espalda al modelo diseminado de Airbnb en edificios residenciales. y pone muchas limitaciones par a la obtención de nuevas licencias. Pero además…

Ya pero Airbnb es imparable….

Además… hay un tema flagrante. Airbnb ofrece 2.500 pisos enteros en Ciutat Vella y sólo hay 614 ofertas legales. Como mínimo tres cuartas partes de la oferta de Airbnb es ilegal. Pero de nuevo es importante insistir que no es sólo una cuestión de legalidad y de fiscalización, que no deja de ser importante en una ciudad  democrática. No valen excusas. Sino que Airbnb se está saltando una regulación urbanística que tiene que servir para equilibrar una situación asimétrica de mayor poder de acción de los usos turísticos frente a usos cotidianos de la población no transitoria, estable (nótese que lo de la identidad del lugar también lo dejamos para otro momento). Un instrumento, el “plan de usos”, que quería impedir precisamente que lugares como el Barri Gòtic, con una ratio actual de 1 piso en Airbnb por cada 10 hogares ocupados, perdiera un 40% de población en los últimos años, pasando de 28.000 empadronados en 2007 a los 16.300 actuales. Un instrumento que pretendía también acabar con las molestias ocasionadas por compartir en un mismo edificio ritmos y experiencias temporales muy diferentes a las de la vida cotidiana de los residentes. Un instrumento que hacía referencia a la “Llei 18/2007 del dret a l’habitatge” a través del cual se desactivaban las prácticas especulativas que permiten sacar un plusvalor de la renta muchísimo más alto si puedes ganar el triple alquilando el piso por días. El coste de oportunidad de los contratos a convencionales siguiendo la LAU es demasiado alto. Tienen los días contados en las zonas centrales si no se pone remedio. El problema ya no es moral ni legal. Ni siquiera fiscal. Al incumplir la regulación, se convierte en una problemática urbana.

Y es que como dice Giorgos Kallis en su fantástico artículo, Airbnb no tiene nada de colaborativo. Es rentismo puro y duro. Y el alquiler, como tal, debe ser regulado para ser fiscalizado. Pero además, el alquiler vacacional, debe regularse por una lógica espacial. Se está saltando una normativa urbanística que está pensada para favorecer el interés general, bien común el beneficio colectivo. Una reglamentación que ha sido también demanda de movimientos vecinales con el objetivo de limitar la expansión de los usos turísticos en zonas residenciales y combatir así su hegemonía. Si nos lo saltamos en pro de quien-sabe-qué-bondad nos estaremos disparando en el pie los unos a los otros.

Ya pero Airbnb ayuda a la gente a  llegar a fin de mes…

En primer lugar, habría que revisar este mantra y analizar quién entra en el juego, quién posee qué y cuánto. Pero lo dejaremos para otro post.

Y en mi opinión, que Airbnb sirva para llegar a fin de mes me parece un muy mal síntoma. No sólo supone abrazar desesperadamente uno de los dispositivos de control biopolíticos más claros que existen hoy en día sino que estamos perpetuando el modelo rentista de producción de la ciudad que ha resultado ser cero emancipador. No está de más recordar que el valor de la plusvalía urbana se produce socialmente y que, precisamente para evitar la apropiaciones privadas de su valor, existe una regulación urbanística. Aquí no sirve el discurso de los grandes propietarios y cuesta invocar el fantasma del capital financiero global que nos quiere mal. Estamos hablando de unos cuantos miles de pequeños rentistas. Quizás debemos cambiar el chip de “grande-mal, pequeño-no tanto” por el de “qué retorno social generan mis prácticas”. Y con una mirada puesta en la ciudad en su totalidad. En todo caso, como apunta Eugeny Morosov, la economía colaborativa “puede hacer más soportables las consecuencias de la actual crisis financiera (y probablemente lo haga). Sin embargo, al fijarse en las consecuencias, no hace nada para combatir las causas”.

Bueno, pero que sepas que Airbnb genera cientos de millones de euros de gasto anual y miles puestos de trabajo…

Anda, mira, igual que Eurovegas.

Albert Arias Sans

NOTA: Este post nace de la necesidad de exorcizar parte de mi tesis doctoral. Algunos de los datos aquí presentados se publicarán en un artículo académico co-autorizado con Alan Quagleri.

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23 responses to “Tú a Boston y yo a Airbnb. Un análisis urbanístico de Barcelona

  1. gràcies per tota l’info! molt be! jo també “suporto” la pressió del model xungo de turisme massiu a bcn ;_)
    felicitats

  2. Retroenllaç: Pensando sobre la sociedad del comunal urbano | Carolina Ruggero

  3. Molt interessant. Som uns quants ciutadans de BCN que estem denunciant això mateix i amab les teves dades ens ajuda molt a fer palés a certs polítics allò que simulen no veure. Gràcies i bona feina. Seguirem d’aprop els vostres treballs d’estudi.

  4. Me ha alegrado bastante saber que quien está detrás de estas palabras es un geógrafo de profesión (también lo soy, o eso dice mi título). Enhorabuena por un análisis tan serio en un lenguaje tan legible, y por una forma de apreciar la geografía que personalmente, me apasiona.

  5. enhorabona!! Com en tots els teus articles, l’anàlisi és complert i rigorós. Gràcies per la teves aportacions a l’estudi dels impactes d’Airbnb!!

  6. Felicitats Albert, sobretot per aportar moltes dades que difícilment surten a la llum en el debat públic. Tot i això m’agradaria aportar algun comentari, que intentaré que vagin en el sentit de la crítica constructiva.
    Entenc algunes de les teves posicions, però com en tot a la vida no sóc gens partidari de les generalitzacions. En aquest cas en concret crec que hi ha una gran diferència entre el lloguer de pisos sencers i en el d’habitacions. En el segon cas crec que si que es pot experimentar el “vive experiències como un lugareño” que tu comentes en l’article, i segur que en la teva recollida d’informació has trobat centenars (o milers) de persones que agraeixen l’hospitalitat rebuda.
    També comentar que expliques molt detingudament els HUT, règim en el que es pot encabir el règim de lloguer de tot l’apartament sencer, però no així les habitacions, per tant és una activitat que no és pot incloure en cap legislació. Jo sóc dels que opinen que s’hauria de crear un marc legal per poder encabir aquesta activitat, per tal de poder regular correctament aquest sector. Amb regular em refereixo a cobrar impostos i alhora com tu descrius molt bé a regular urbanísticament aquestes activitats.
    Per últim (i per no allargar-me més…) comentar que per desgràcia hi ha molta gent que ha hagut de recórrer a aquesta activitat per tal de poder subsistir, en molts casos ha estat un paracaigudes en situacions derivades de la crisi, per tant intentaria de mirar amb una mica més de positivisme aquest nou model que ha fet el que el nostre model actual no ha estat capaç (compartir la riquesa del turisme).

    Oriol T. (usuari de plataformes d’habitatge de lloguer d’igual a igual com hoste i com amfitrió)

    • Estimat Oriol,

      Gràcies pel comentari.

      Intentaré respondre les qüestions que planteges.

      Ningú posa en dubte l’hospitalitat rebuda. Aquest post tracta de l’impacte urbà i el marc normatiu. Suposo que a aquestes alçades ja hem après que el que és bò per un mateix pot no ser-ho pels demés.

      Pel que fa al marc normatiu actual, el lloguer d’habitacions està contemplat a mode de Pensions o Mueblés. Així mateix, la normativa diu que els HUT s’han de llogar sencers. Per tant, no és que no existeixi, és que es vulnera. Una altra cosa és la inadequció entre les pràctiques i les tipologies legals existents. De tota manera, tornem-hi, el que s’està qüestionant aquí no és el model d’hospitalitat – més bò o més satisfactori- sinó el fet que s’obviïn les limitacions urbanístiques dels lloguers a curt termini en detaerminades zones. Siguin del tipus que siguin.

      Per últim, si la sortida a la crisi passa per explotar les rendes immobiliàries enlloc de la força de treball ens espera un futur molt negre. Per començar, perquè s’amplifiequen encara més les diferències socials entre els que tenen (i poden “compartir”) i els que no tenen (i no poden entrar al mercat del lloguer turístic). Com que jo estic entre els segons i depenc del mercat de lloguer convencional, denuncio els risc de posar en joc rendibilitats 3 vegdes superiors de forma il.legal. Jo el que vull és que tothom tingui dret a un habitatge digne, no només preservar el dret dels que ja el tenen i especulen amb el dels altres.

      M’han quedat unes quantes dades a la reserva que poden esclarir la situació. Espero publicar-les aviat.

      Salutacions,

      Albert

  7. Varios apuntes rápidos:

    Creo que pasas de puntilla por el tema de quien se beneficia de airbnb
    (#Ya pero Airbnb ayuda a la gente a llegar a fin de mes…)
    La gran mayoría de personas que alquilan en airbnb son unos midundis (de ahi el silencio de los hoteleros) y acabas criminalizandolos como unos “rentistas”.

    Pretender que personas que sufren la crisis y que acaban alquilando su propiedad para llegar a fin de mes sean los culpables de la mísera burbuja pirámide-generacional inmobiliaria que ha habido en este país es un error.

    La comparación con Eurovegas es una boutade simpática pero boutade al fin y al cabo.
    Es como acusar a los zapateros remendones o chapuzas, que trabajan en negro para sobrevivir, del déficit público de Espanya.

    La culpa de que no haya alquiler asequible en este país no es de Airbnb, es de la gran burbuja inmobiliaria.
    Las causas no hay que buscarlas en los pisos turísticos.

    En el tema fiscal os equivocáis de perspectiva:
    1/Si son legales han de pagar impuestos, como en todas las actividades hay que perseguir el fraude fiscal.
    2/Si son ilegales, evidentemente, también hay que declarar los ingresos a Hacienda.

    En los arrendamientos LAU se estima que solo se declara un 50-60% de los ingresos.
    Por lo tanto la casuistica no difiere en mucho. Lo que desde luego no ayuda a tributar es mantener una actividad en la i-/alegalidad.

    Lo que no es correcto tampoco es esparcir el tema fiscal como un run run (hoteleros style) y después decir….pero bueno en realidad tampoco es lo importante…

    Y por ultimo aporto un dato de mi propia experiencia, yo he vivido muuuchos anyos en el gótico y era mas insufrible en los anyos 2000-2007 que ahora, en los anyos de v de vivienda y mileurismos varios…
    Y en aquellos anyos no existía Airnbnb
    De hecho considero que lo que han hecho estas plataformas es democratizar el servicio e impedir que traficasen con licencias como en la época de Itziar González.

    saludos

    • Valiente comentario que denota que ni siquiera te has molestado en leer bien el texto. Te contesto porque te lo has ganado a pulso.

      1. “Mindundi” es quien pasa apuros pagar un alquiler barato en la periferia a fin de mes, no quien tiene un piso ocioso para especular. Además, los datos – que no he publicado todavía – dicen que un 25% de los “anfitriones” tienen más de un piso. Circa 750.

      2. En este blog hemos escrito mucho sobre la crisis inmobiliaria. Sobre causas y consecuencias. Si a estas alturas puedes quitarte de encima toda responsabilidad y apuntar hacia arriba es porque seguramente no has sufrido demasiado con ella. Lo de cambiar el chip “grande-pequeño” creo que va a costar más de la cuenta.

      3. Estoy hablando todo el rato de coste de oportunidad. De lo que deja de haber por el hecho de existir un modelo de alquiler vacacional. No de culpas. Las culpas, para la iglesia.

      4. En qué momento no entendiste lo de “No es un problema fiscal”? El rollo este lo tienes muy trabajado pero mejor lo vuelcas en otro lugar. Aquí se habla TODO EL RATO del impacto urbanístico. Relee el texto, anda.

      5. Seguramente en 2000/2007 el “mileurista vario” eras tu. Por eso vivías peor.

      6. Lo de Eurovegas es por la legitimación del modelo en base al gasto de los clientes y los puestos de trabajo sin pensar en las externalidades. Una chorrada.

      7. Mencionar la gestión de Itziar González de esa forma es muy rastrero. Un poco más de respeto.

      Si te animas a contestar, por favor, vuelve a leer con atención el texto. Gracias.

  8. hubiera agradecido menos ataques personales por tu parte, pero te contesto.

    1. Quien pasa apuros pasa apuros. ni mas ni menos.
    muchos que alquilan su piso o habitación NI SIQUIERA son propietarios del mismo, otros muchos lo alquilan de vez en cuando y se van a casa de un familiar etc. (creo que te falta un poco trabajo de campo, sin acritud)
    Que el 75% según tus datos oferte una sola vivienda avala mas bien esta hipótesis.
    (toma nota: el 25% con mas de un piso suelen gestionar varios pisos, que no ser propietarios de ellos)
    Pero ya has vuelto a deslizar lo de “quien tiene un piso ocioso para especular”
    La mayoría de ese 75% lo hace para llegar a fin de mes o sacarse una ayuda, no creo que sea su trabajo sonyado hacer camas y limpiar wcs a los turistas.
    No se les puede encima culpabilizar.

    2.La burbuja y su posterior crisis la hemos sufrido todos, no entiendo tu
    “seguramente no has sufrido demasiado con ella”.
    Seguramente yo estoy trabajando en el extranjero precisamente debido a ello.
    Creo que si conocieras a la gente que alquila habitaciones a turistas tu tesis “grande-pequenyo” también la matizarías.

    3.Dices:
    “Com que jo estic entre els segons i depenc del mercat de lloguer convencional, denuncio els risc de posar en joc rendibilitats 3 vegdes superiors de forma il.legal”

    Partes de la base otra vez que la mayoría de personas utilizan un piso ocioso para ello y eso es erróneo.
    La mayoría utiliza su propia vivienda y en todo caso es a éstos es a los que defiendo.

    No se trata de quien tuvo la culpa o la solución de la burbuja sino quien tiene la culpa o la solución para que haya alquiler asequible.

    Yo si digo que los grandes y pequenyos rentistas tienen miles de viviendas vacías en bcn (te sorprendería cuanto piso vacío hay en Ciutat Vella).
    Y el resto alquilando a precios todavía imposibles.

    Llegará el día que finalmente la deflación llegará a los alquileres, pero será via Ibi, via Peseta o via Estrangulamiento Financiero.
    A nivel de formación de precios inmobiliario el alquiler vacacional es anecdótico, precisamente por lo que comento arriba.

    Disminuye algo la oferta pero mucho menos de lo que crees.
    (Lo cual no quita el tema fiscal, convivencia etc, pero de eso ahora no hablamos)

    4.Dices que NO SOLO es un problema fiscal (osea que también, a esto me refiero…lo deslizas)
    Que rollo trabajado ni que gaitas? Ya estamos…

    5.mileurista yo y muchos mas, pues claro!
    Y ya nos quejábamos entonces…. Me alegro que tu no lo fueras.

    Pero ADEMAS era insufrible el Gótico con sus turistas y hoteles y en esa época no existía airbnb, eso es lo que digo.
    Supongo que debes de haber malinterpretado lo que he dicho porque si no entiendo a que viene este punto?

    6.Ya te había entendido: “es por la legitimación del modelo en base al gasto de los clientes y los puestos de trabajo sin pensar en las externalidades.”
    Pero….
    Utilizar Eurovegas y su carga icónica para atacar a personas que alquilan habitaciones a mi me parece poco inocente.

    7.Un poco de RESPETO te pido yo….en que momento he sido rastrero y he faltado a IG?
    Aquí te has pasado.

    En esa época había una mafia de concesión de licencias e IG intento acabar con ella.
    Yo he tenido que aguantar a hoteles; apartamentos con licencias; bares con licencias de charcutería en el Gótico durante anyos, que me vas a contar a mi, hombre?

    La realidad es que la liberalización del servicio y que mucha gente lo pueda ejercer acabaría con el trapicheo de licencias o no es cierto?

    Para acabar:
    El problema es que a la que se os lleva la contraria saltáis sin control.
    (de hecho quería rebatirte otras tesis, pero pocas ganas dan ya)

    Tu propones una tesis.
    Yo aporto mi opinión y cada tres frases me llamas poco menos que iletrado o con intereses ocultos.
    Es muy difícil debatir contigo si en tu cabeza alguien que esta a favor de que personas alquilen habitacion/piso como en el punto 1 es un defensor de “especuladores rentistas”.

    El lenguaje siempre tiene una carga, por eso llamar “economía colaborativa” a airbnb o uber no es inocente pero llamar a todos los que alquilan “rentistas especuladores” tampoco lo es.

    Muchas personas pueden seguir pagando ciertos alquileres en el centro y resistiendo ahí precisamente alquilando a turistas de vez en cuando (y me reafirmo en que muchos subarriendan y no son ni siquiera propietarios).
    Te aseguro que si no hubiese un 18%? de paro muchos no lo harían.
    No es la solución ideal pero hay que empezar a matizar las cosas.

    Mis propuestas son que se intente sacar al mercado las viviendas vacías y deflacionar su precio y evidentemente todos estamos de acuerdo en crear puestos de trabajo dignos que paguen alquileres asequibles.

    El peligro de la saturación turístico viene de la burbuja hotelera (y desgraciadamente de la canibalización de los pequenyos “anfitriones”)
    Cuando hayan desaparecido estos últimos y nos tengamos que enfrentar a los hoteles esto nos parecerá un juego de ninyos.

    Que propones?
    La prohibición total?
    En determinadas zonas?
    Solo los que tengan licencias ya?
    Agruparlos en edificios a lo Clos?

    saludos y gracias

  9. Querido Northeast (se me hace raro hablar a un punto cardinal),

    1. Antes de la mitad del texto ya me centro en el alquiler de pisos enteros y tu sigues insistiendo en las habitaciones. Gracias por los consejos, a la investigación le queda mucho.

    1 bis. Es que no se cobra por hacer camas. Se cobra por alquilar la habitación. Ojalá se cobrase por lo primero, con su seguro, con su marco legal. Esa diferencia de punto de partida es clave para el resto.

    2. He conocido a gente de todo tipo pero los números caen por su propio peso. Insisto, los publicaré en breve. Stay tunned.

    3. Sobre esto pienso que:
    a) Si alquilas un piso entero por menos de un mes es porque:
    1) Estás de vacaciones.
    2) No necesitas esa casa para vivir.
    3) Estás en serios problemas económicos. Luego desgraciadamente lo que necesitas són políticas sociales, no turísticas, no urbanísticas. Entiendo que el marco de acción no sería Airbnb.

    b) Si tienes una habitación libre y no la alquilas permanentemente es porque no lo necesitas o porque cubres el coste de tu alquiler a costa de los turistas. Y esto, para mi, no es capear la crisis, es vivir de renta.

    Defiendo que la vivienda NO puede ser un activo económico en ningún caso. Como dicen las leyes. No me invento nada.

    4. No sé, aquí el que ha insistido en el tema fiscal y mencionado los hoteles eres tu. Y lo haces luego también. “No sólo es un problema fiscal”. Porque el objeto de este texto era la crítica urbanística. Sobre el tema fiscal no me veo suficientemente preparado para escribir.

    5. Para rebatir la tesis que la liberalización de la oferta bajará los precios y se regulará por la demanda escribimos este post: https://latramaurbana.net/2012/11/21/desmontando-dogmas-la-desregularizacion-urbanistica/
    Si quieres, lo comentamos allí.

    En todo caso la liberalización de los HUT ha supuesto su incremento exponencial nen los últimos 3 años. Sobre esto, volvemos al punto anterior, creo que a diferencia de los hoteles la competencia es sobre el mercado de la vivienda. Y al ser la rentabilidad mucho mayor, el coste de oportunidad es claro. Pero es mi opinión.

    El tema de las licencias es la gran controversia. Regular implica crear rentas monopolísticas. No regular supone la invasión total y el monocultivo que, insisto, el mercado no regula porque hay actores que quedan fuera de la competencia.

    6. Airbnb es el marco y nadie que practique el “hosting” pone en cuestión el discurso. Al contrario, lo secunda. Gasto y beneficios privados. Si lo ves inocente, up to you.

    7. Entendí mal lo de IG. Cabe decir que tu redacción tampoco era muy clara. Espero que aceptes la disculpa.

    Por el resto, estamos compartiendo opinión. No sin control, hasta me molesté a hacer un guión.

    Rebate las tesis que quieras, pero te expongo la mía, por si no ha quedado clara: es indecente defender un modelo de negocio rentista que se salta la regulación urbanística para unas zonas muy concretas.

    Me pides que me moje con propuestas pero yo no tomo decisiones y no represento a nadie. Me reservo mi opinión. Sólo analizo la situación y expongo los riesgos. No voy a juzgar las tuyas. Sería injusto por mi parte.

    Un saludo, don/doña northeast.

  10. Soc foraster, i el meu català es mal. disculpe.
    No sé molt de Barcelona, sinó que acabo un viatge à Malaga i Granada, i use els servicis de Rbnb que es mes fàcil. però, los 2 pisos eren de propietaris que tenien varios ; 10 o 15en el cas de Granada. Estem aquí lluny de ho que diu ser Rbnb !

  11. Retroenllaç: «Sharing lies»: las 5 mentiras de la Sharing Economy

  12. Retroenllaç: Lecturas interesantes del 04/03/2015

  13. Retroenllaç: “Sharing lies”: five lies about the Sharing Economy

  14. Retroenllaç: “Sharing lies”: five lies about the Sharing Economy | P2P Foundation

  15. Retroenllaç: El tejido invisible de la cohesión social

  16. Retroenllaç: The invisible fabric of social cohesion

  17. Retroenllaç: The invisible fabric of social cohesion | P2P Foundation

  18. Retroenllaç: Tú a Boston y yo a Airbnb. Un análisis urbanístico de Barcelona | Albert Arias | Urban Living Lab

  19. Retroenllaç: Desmuntant Airbnb. Apunts crítics sobre el cas de Barcelona | La Trama Urbana

  20. Estimado Albert, he llegado tarde a tu post, que me ha parecido extremadamente clarificador, sobre todo en estos tiempos donde vivimos asfixiados de buenrrolismo como tú dices o de “sentimentalismo tóxico”, como dice Theodore Dalrymple. Me dedico a gestión urbana en proyectos internacionales y me gustaría citar algún trabajo tuyo sobre este tema que estuviera disponible en inglés.

  21. Exactamente lo que estaba buscando. Datos que me sirvieran para asegurarme de lo que ya poco más o menos pensaba. Y el concepto ‘plusvalía urbana’, que invoco en cada conversación sin conocer, hasta ahora, su denominación técnica.

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